睿智的人都点了重视
从此愈加睿智
烟台房价还能涨多久？
关于这个问题和许多朋友评论了许多，绝大多数朋友坚决果断又必定的告诉我：只需薪酬一向上涨，房价就不存在天花板。
可是，薪酬真的会无限上涨吗？房价真的会没有天花板吗？
2017年，马云在公共场所说了一个判别：”8年后房子如葱“。
那么8年后的房产商场会是什么姿态，烟台房价又是否真的会变成葱价？
1
自从国家给房产商场定调：”房子是用来住的，不是用来炒的“今后，房产商场的调控就一向沿着这个主基调从未放松，估计未来除非再次遇到超大经济危机，国家才会无可奈何再次将房产商场作为夜壶拿出来。
现在中美交易战堕入焦灼，GDP增速不断创新低，国内经济下行压力不断变大。但即便是这样困难的时刻，国家却坚决的指令地方政府”不得将房产商场作为短期影响经济的手法“。
职业人士有一个一致，这次危机扛过去之后，未来会迎来很长时刻的快速开展，也很难有大于现在的经济危机。
这就等于宣告：房子的救市使命就此谢幕。
失掉出资时机的房产商场，最大的特点便是寓居，寓居的起点无疑便是需求。
在这个出世率下降的新年代，住宅需求更多来自于农人进城，所以乡镇化率进步是现在烟台最大的房产商场需求。
2005年-2012年，烟台乡镇化率从52.56%进步到56.82%，年均匀进步0.6个百分点。
2018年，烟台乡镇化率为65.07%，2012-2018年，年均匀进步1.375个百分点，远大于之前的乡镇化率添加速度。
而2012-2018年，正是烟台房产商场高速开展的6年，所以乡镇化率和房产商场的开展呈正相关联系。
2018年烟台乡镇化率现已高达65%，从世界发达国家开展阅历来看，当乡镇化率抵达70%-75%的时分，速度变会显着放缓。
乡镇化率的添加与经济开展形式相关，前10年跟着高铁等交通的开展，人口迁移愈加快捷，乡镇化率快速进步，尤其是一线及热门二线城市。
而现在高房价使得进城门槛进步，一方面房价高带动租金进步，另一方面高房价带动商铺租金进步，直接使得日子本钱添加，这就迫使进城人员削减，乡镇化率速度放缓，购房需求削减。
华为搬家东莞，小米选址武汉，连大企业都迫于租金和职工日子本钱压力挑选逃离，更何况中小企业。
日本的乡镇化率开展进程大约阅历4个阶段，当乡镇化率抵达76%时，有一段显着的安稳阶段。
而烟台现在65%的乡镇化率，高房价叠加经济下行，城市关于人口的吸引力下降，或将会提早进入安稳阶段。
除非在这场新旧动能转化变革中，烟台在经济上有所突破，城市吸引力全面进步，2018年最强人才引入城市非西安莫属，据西安官方统计数据，2018年西安新落户人数超80万，引入各类人才38.6万人。这些人口都是买房超级刚需，直接带动西安成为2018年商场最炽热城市之一。
2
乡镇化率的开展放缓，注定房产商场要冷淡，而另一方面，人均住宅面积也抵达自己的高峰，
1983年，烟台乡镇人均住宅面积6.7平米，1995年仅添加至8.8平米，13年时刻人均寓居面积仅添加2.1平米。
随后全国掀起房产商场革新，烟台更是我国最为成功的房改城市，2007年时，烟台五区人均住宅面积为29平米，12年时刻人均寓居面积添加20.2平米，均匀每年添加1.7平米，远大于房改之前增速。
2017年，烟台城市人均寓居面积36.27平米。10年时刻人均寓居面积添加1.6平米，增速略微放缓。
从40年我国乡镇人均住宅面积来看，2015年后，增速显着放缓。
究竟人们关于房子的需求是有上限的，除非你长了姚明的身高，不然现在的房子现已满意满意你的需求。
所以未来一段时刻，烟台房产商场与需求直接挂钩，而需求又与烟台城市经济开展挂钩。
从现在状况来看，烟台城市开展示已出现显着改变，不管从城市规划仍是招商引资，都展示出了新的相貌，咱们有理由信任，未来烟台会在这次经济转型和工业换挡中迎来新的迸发，但间隔迸发还需要必定时刻，或许3年，也或许5年。
而由于乡镇化率和人均寓居面积现已由于之前的一轮大涨抵达相对饱满程度，因而后期烟台城市迎来新一轮开展高潮时，房产商场会出现部分需求会集引发的房价上涨，而大部分区域，只能接受要点区域溢出需求，涨幅较慢。
3
人口结构的改变，注定未来烟台的房产商场不会一向炽热。
新我国树立以来的三次人口大迸发（以出世人口大于2000万计，如下图所示）：
第一波婴儿潮：1949-1958；
第二波婴儿潮：1962-1975；
第三波婴儿潮：1981-1997；
第四次婴儿潮在一片等待中变为唏嘘，我国也迎来自己最为困难的一个应战——出世人口的不断削减以及人口老龄化加重。
世界上一般选用20-50为买房的黄金年纪，20多岁的人将要买人生中第一套刚需房，到了40多将买二套或许换一套改进型住宅。
咱们首要假定现在烟台年轻人首套刚需房购买年纪为23-30岁。改进型住宅为37-45岁。
1990年出世的人在2013年-2020年完结了自己的首套房子的购买行为。
1995年出世的人会在2018年-2025年完结自己的首套刚需房。
可是从出世人口上能够显着看出，1990年往后，出世人口尽管仍旧较多，但接连多年呈下降趋势，换句话说，2018-2022年，房产商场仍旧以刚需为主，但需求会逐年削减。
1980年出世的人将会在2017年-2025年迎来自己的改进需求迸发。
1985年出世的人将会在2023-2030年迎来自己的改进需求迸发。
如果说，乡镇化率增速疲软，那么这些人便是未来烟台房产商场的主力军。
刚需商场近乎完毕，改进商场还有5-10年时刻。
而这5年，将会是烟台房产商场最终的余热和余光。
5年后，商场需求会跟着第四波婴儿潮的消失而逐步由增量变为存量，房子的供需会愈加平衡，房价近乎安稳，而薪酬随经济好转而不断上涨。
供需永远是经济商场的铁律，谁都躲不过，房产商场也不可，房产商场相同是会有天花板的。
而在这5年时刻里，且由于方针调控以及供给的不断进步，原本就不断疲软的商场难以迸发。
未来谁捉住第三波婴儿潮的出世的那些改进需求，谁才干真的捉住商场。
4
在商场开展最终的5-10年时刻里，方针还有一个杀手锏——房产税。
我在上篇文章《1986年，烟台做对了这一点，成为全国最成功房改城市》对烟台房改进行详细分析，烟台房改成功有一个关键因素，进步商场健康度，用方针手法让具有多套房产的人们主动把房子让出来。
房改前，烟台租金特别廉价，每个月租金只相当于几包烟钱，由于人们挤破脑袋占有大面积住宅，使得供给不平衡。
而房改进步租金，使得具有大面积住宅的人担负添加，迫使他们让出具有的房产，而房产税便是这个效果。
经过进步房产的持有本钱，强逼你让出囤积的房子，完成商场真实的供需平衡。
而一旦房产税落地，烟台具有3套及以上房产的人，会匆忙出手，所以有房产税在，炒房客好好面壁思过吧。
5
房产商场是我国经济高速开展的功臣，但不会一向是，因而即便今后商场饱满，房价触顶，我国经济相同能够持续健康开展。
所以咱们没必要把房产商场看的那么重要，也没必要由于房产商场的下行而过度惊惧，没有什么能万古流芳。
其实讲真话，在我国，谁也知道依靠房产关于经济商场的危机性是丧命的，就像咱们也知道高考在某种程度上不利于教育资源的公正分配和人才培养。
可是不同年代，城市不同开展阶段就要有不同 侧要点，有必要供认的是，房产商场是我国经济腾飞的柱石，没有房产商场，没有预售准则，没有土地财务，就不会有现在我国的富贵盛世。
但现在咱们也能看到一点，我国现已特别故意的要对房产商场进行剥离，不管是LPR，仍是调控方针。
烟台最近在出让一些地块时有意要带上工业园区的建造，即便因而地块遭受流拍也已然持续履行。
中美交易战和华为的兴起，让咱们清醒的认识到高新技术的未来开展前景。
《战狼2》和《哪吒》的爆红也让咱们意识到文化商场正在觉悟。
而在这一场经济转型中，烟台捉住高端配备制作、新材料、新一代信息技术、节能环保、生物医药先机。
未来10年后，王阿姨在小区里见到我，和我打招呼的话必定不是现在的”房价问题“，而是：
“我发现芝罘区新开了一家白叟乐土特好，回头带你爸妈去玩啊。”
END
