撰文=徐三刀
NO.1|壹
现在，西安楼市处于横盘，房价改变不大，老盘新推价格不增不减，新盘价格稍高，还得借途径发力。
关于西安房价的走势，咱们本年一向坚持的提法是“2018年做杠杆+2019年做揉捏”，所谓“做杠杆”，是人口方针变相做杠杆；所谓“做揉捏”，是各类新政落地揉捏房价上行。
截止现在，商场的房价根本依照这一途径，例如全精装交给、两个20%、三年清零方针等等，西安房价之所以稳住，很大一方面也是本钱顶住。
那西安房价究竟是怎么构成，为什么相同是洋房，航天城最低1.15万/平，沣东新城最低1.4万/㎡，究竟谁买亏了？
NO.2|贰
房价的根本构成，从财政的视点来看就比较清晰，房价=土地本钱+建安本钱+税费本钱+财政本钱+开发商赢利。
一般来说，土地本钱（30-40%）+建安本钱（30-40%）+税费本钱（12-15%）+办理本钱（5-10%）+开发赢利（8-10%）+其他费用=房价构成，这里边由于摘地价格、集采本钱、融资本钱、营销管控等多重原因，存在必定的弹性，因而，仅作为参阅！
其一，土地本钱。
一般来说，土地本钱占房价30-40%，但由于多年前摘地本钱较低，一些千亩大盘翻滚开发（摘地越早，本钱越低），初期摘地价格只占现在房价的20%，甚至于更低。
例如，东二环某精装大平层，土地楼面价7232元/平，精装报价18500-21000元/㎡，土地价格占比34-39%，算是一个典型事例。
但也有一些比较极点的事例，由于西安主城区限价，南二环某盘，归纳楼面地价到达了8785元/平，毛坯公示价格仅有16500-17000元/㎡，土地本钱占比51-53%.
补白：假如长时间限价，地价不降，占比会越来越高，这样极点事例会越来越多。例如某央企摘地未央湖，成果限价方针导致存案价格偏低，长时间无法入市。还有航天城某盘，由于限价方针导致洋房1.15万/㎡，长时间贱价供给，千人摇号不断。
其二，建安本钱。
一般来说，建安本钱占房价30-40%，首要包含修建本钱、设备设备装置，包含钢筋、水泥、砖瓦、管线、电梯、人工费等，品牌越大集采本钱越低。
由于，西安楼市分为限购区和非限购区，假如是相同的交给规范，限购区价格有“天花板”，因而，建安本钱在限购区域占比就会比较突出，反而对错限购板块占比略有下降。
由于，现在房企遍及提高装饰规范，因而，建安本钱预算稍大，一般毛坯高层建安本钱大约在3000元/㎡，但假如加上800-2000元/㎡一般装饰本钱，建安本钱占比就比较大。
补白：精装饰本钱能够再细分一项，但由于各开发商收购本钱、各盘定位不同，距离会很大，简单形成误解。例如，星河湾的装饰，便是豪装，拿官方装标来衡量，明显不合适。但一般刚需盘宣称精装本钱在2000-2500元/㎡，也有些夸大其词。
其三，税费本钱。
一般来说，税费约占房价12-15%，首要触及的税种有营业税、土地增值税、房产税、印花税，以及契税等13种，不同城市的税费交纳份额会有差异。
其四，办理本钱。
还有一部分办理费用，大约占房价的5-10%，例如办理费用、出售费用（销团团队薪酬、广告宣传、营销署理点位、途径费用、物业费等）、财政费用，由于各企业系统不同，1.5-3%之间都有，由于商场动摇，略有改变。
补白：2018年，在TOP50上市房企中，均匀加权融资本钱为6.24%，其间，中梁控股的均匀融资本钱最高，到达9.9%，这以后分别为朗诗绿色集团9.8%、佳兆业集团8.42%、荣盛开展8.2%、我国恒大8.18%，而中海、华润、龙湖等房企融资本钱坐落最低的职业。
其五，开发赢利。
一般来说，曩昔开发赢利占房价8-10%，这与开发商操盘才能和开发形式有关。抱负状况，一线房企净赢利大约在10%左右，中小型开发商在8%左右，只要不打破极限赢利率，都能够操作。但现实情况却不太相同！
补白：尽管西安房企销净赢利率遍及在5-10%之间，但现在限价+新增本钱较多，依照商场价格，赢利率遍及在5%以下。一位央企土拓总坦言，为了摘地，即便是零赢利或许负赢利，也要有必要拿下，后期看商场，或许能够盈余。
此外，由所以根本构成，除此之外，这里边还有报建费用3-5%（证件、申报、批阅等）、公共配套费1-2%（电器水暖等）、前期费用1-2%（规划、规划、七通一平等），这些都是刚性本钱，没有方法改变。
NO.3|叁
由于西安履行新方针，全精装交给、两个20%、三年清零方针等等，西安摘地价格变高，房价又被约束，因而，土地价格占比可能变高。
大致算一下，1.5万/平*100平=150万，其间，30-40%土地本钱，即45-60万之间；30-40%建安本钱，即45-60万之间；12-15%税费本钱，18-22.5万之间；5-10%办理本钱，7.5-15万之间；8-10%开发赢利，即12-15万。
所以，有人就古怪，假如买一套房子，房企只能收益12-15万/套，收益还不如卖酱油，为什么还要搞开发？
9月23日，万科在北京举行交流会，董事会主席郁亮在会议现场关于“继茅台市值超越万科后，海天味业市值也赶超万科”这一问题作出回应，有爱好能够查一下。
现在房地产现已进入“微利年代”，很多房企转型，开端出资轿车、金融、旅行、影视、健康、农业、物流等，都是多点布局，曩昔房企吸取赢利，全赖房价上涨，但现在限购又限价，只能从本钱管控上想方法。
本钱办理越精密，房企盈余越有保证，2016年西安商场上涨，仍是有一批房企撤出地产开发，首要原因便是，打破了极限赢利率。
NO.4|肆
那有没有方法从摘地到开发，让赢利率飙升，到达一个抱负状况？
当然，有方法，华润的品牌（区域开发，地价享优惠）+中海的融资（3%融资本钱，比一线私企低五倍）+阳光城的耐性（2005年沣东摘地7500亩）+融创&碧桂园的出售+贝壳的途径，根本能够完成这一点。
但这种拼盘式的开发和出售，几乎是不可能的，商场现已改变，大部分房企都是凭仗才有所长切准自己的生态位，想要兼容多家房企优势，可能性为零。
开发本钱，现在越来越高，不只有土地本钱、建安本钱，还有精装本钱、公租房本钱，最近港务区拍地“配建公共租借住所份额为15%，均由世界港务区管委会采纳易地会集建造方法执行，竞得人依照6500元/平方米的规范向世界港务区管委会交纳住所修建面积5%的配建公租房易地建造资金”。
2015年西安楼市均价仅有6500元/㎡，现在公租房易地建造资金便是这个价，并且还占到5%，这还仅仅测验，未来还有15%的本钱价回购，假如这一方针落地，本钱或将更高。
相同是购买一套洋房，航天城最低1.15万/平，沣东新城最低1.4万/㎡，究竟谁买亏了？由于各项本钱不相同，因而，即便是沣东房价更高，房企赢利率也不必定特别高，但说究竟，购房越靠后越吃亏！
有必要再次着重一点，由于摘地价格、集采本钱、融资本钱、营销管控等多重原因，以上房价构成仅做参阅，相对比较粗糙，有不足之处，欢迎我们弥补。
