作者：李佳
两年前踏错节奏、频拿地王的信达地产（600657.SH）正在遭受“地王后遗症”带来的苦楚。信达地产的第三季度陈述数据显现，本年前9个月，信达地产累计完成权益出售合同额159.8亿元，同比削减33.04%；房地产权益出售面积94.08万平方米，同比削减13.5%。一起，前三季度，信达地产完成经营收入为87.06亿元，同比添加9.48%；归属于上市公司股东的净利润6.14亿元，同比削减30.82%。
出售下滑，盈余才能阑珊
从信达地产近五年的出售成绩来看，2015年－2018年信达地产的权益出售合同金额别离为105.2亿元、169.07亿元、224.71亿元和309.68亿元。尽管出售额逐年添加，但同比增速在下滑。在曩昔的4年中，别离为66.5%、69.07%、32.91%和37.81%。可见，信达地产的出售增速在2017年和2018年较之前两年显着放缓。依据有关组织多个方面数据显现，2018年信达地产的出售成绩排名由2015年的98位掉至112位，出售增速现已低于职业增速。
归纳信达地产2019年半年报及三季报的数据，2018年上半年信达地产的权益出售合同金额为101.94亿元，同比削减29.03%，而截止到本年第三季度这一降幅现已增至33.04%。一起，权益出售面积也由半年报中12.86%的正添加变为-13.5%的负添加，权益出售金额及面积均呈现不同程度的下降。
本年前三季度信达地产不只出售成绩下滑，盈余才能也开端走下坡路。在半年度成绩单中，信达地产的净利润同比大增112.76%，初次打破20亿到达21.51亿元。但是信达地产的三季报显现，到第三季度，信达地产共录得经营收入87.1亿元，同比添加9.5%；净利润仅为6.68亿元，同比下降30.2%；归母净利润为6.1亿元，降幅挨近三成。
规范排名发现，导致信达地产增收不增利的直接原因是经营本钱的大幅添加。三季报多个方面数据显现，信达地产1-9月经营本钱为62.13亿元，增幅为17.8%，这一添加幅度近乎到达经营收入增幅的两倍。一起，信达地产前三季度的毛利率同比下降5.1个百分点至28.6%，净利率同比下降4.5个百分点至7.9%。
实际上，信达地产的盈余才能下降与其在2015年和2016年大力收割“地王”项目不无相关。
2015年6月2日，信达地产以44.2亿元的价格竞得广州银河地块，楼面价18500元/平方米，溢价率16%；之后缺乏两个月，信达地产又以总价33.6亿元的价格抢得合肥滨湖地块，楼面价7295元/平方米，溢价率91%，成为其时滨湖区域总价和楼面价“双料地王”。
信达地产自此名声大躁。一家在职业界的小公司何故连续拍下地王？实际上，信达地产的母公司是我国四大资管公司之一，且我国信达财物办理股份有限公司隶属于财政部。相关多个方面数据显现，2016年信达地产的融资本钱只要2%，一起，其母公司信达资管还经过基金进行股、债款出资和经过基金招引协作目标等方法为信达地产补仓，很多的资金支撑使得信达地产在土地商场愈加猖狂浪费。
具有央企布景的信达地产并没有怠慢脚步。2016年1月6日，信达以33.9亿元的总价、36679元/平方米拍下南星单元B-02地块，改写杭州之前25803元/平方米的单价记载。同年5月27日，距信达地产拍下杭州单价地王不到半年时刻，信达地产再以123.18亿的天价拍下奥体地块，楼面价21575.78元/平方米，溢价率达95.95%，该项目成为杭州历史上总价榜首的地王。
2016年6月1日，在上海举办的土地拍卖会上，24家主体企业参加竞拍上海宝山两个地块。该地块的起拍价为14.39亿元，楼面价9163元/平方米。终究，信达地产以58.05亿元的总价夺得该地块，折合楼面价36962元/平方米，溢价率超越300%。
短短一年时刻，市值不过百亿规划的信达地产狂掷352亿重金抢地，别离在广州、合肥、上海、深圳、杭州等地新增的10个地块，其间7宗是地王。
杠杆过高，偿债才能较弱
显着，信达地产踏错了商场节奏。在收割完许多“地王”之后，2016年9月“930”调控新政出台，并逐步蔓延至全国。严厉的调控方针让信达地产高价获取的地王项目好像烫手山芋，要么去化缓慢、要么囤积在手。
到本年第三季度，在信达地产并表的5个“地王”中，合肥包河“地王”于2018年下半年开端预售。因为土地本钱偏高，项意图出售均价超越2万元/平方米，显着高出周边同类型的产品和二手房的价格。揭露信息显现，现在该项意图去化率在50%左右，另有约一半的体量没有开工。上海顾村“地王”两宗地于2017年和2018年先后开工，该项目仍处于在建情况，至今未发生任何出售成绩。
从存货来看，因为信达地产在2015年－2016年不断斩获地王项目，其存货呈现了相应的添加，别离为317.23亿元、456.14亿元，其间2016年的增幅为43%，与以往年份比较增幅较大。本年前三季度信达地产新开工面积为73.6万平方米，仅为上一年同期的41%，新增土储44.7万平方米，仅为上一年一起期的55%。归纳来看，信达地产扩储意向并不激烈。
自从抢拍地王开端，信达地产的杠杆就一向居高不下。调整后的财物负债率自2014年的75.39%增至2017年的82.72%，而净负债率自2015年起一直高于200%，并在2016年到达高峰为311.43%。受财政并表影响，2018年信达地产的财物总额同比添加41.04%至1014.83亿元，所有者权益同比添加107.4%至208.75亿元，导致2018年信达地产调整的财物负债率及净负债率别离降至72.69%和79.06%。到2019年第三季度，信达地产调整后的财物负债率为70.83%，较年头下降约1.9个百分点，净负债率为105.39%，较年头添加约26.3个百分点。
一起，本年前三季度，因回收来往款及出售回款削减，信达地产经营活动发生的现金流量净额为同比削减45.86%，出资及筹资活动发生的现金流量净额别离为-33.72亿元和-59.44亿元。到2019年9月末，信达地产货币资金为134.28亿元，调整后的现金比率为0.42，同比下降25%。调整后的速动比率为0.81，同比下降20.6%，短期偿债才能削弱。
而反映长时间偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”为0.63，较上年同期的0.64改变不大，长时间偿债才能堪忧。据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》 显现，信达地产未上榜。
现在，信达地产渐渐的开端经过转让股权来改进资金情况。本年6月，信达地产将旗下的广东嘉骏出资置业有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、湛江市云宇房地产有限公司的悉数股权进行转让。从前的“地王收割机”，现在负债高企、成绩欠安，漩涡中的信达地产正在自食苦果。
