2019年11月8日立冬，深圳，房地产归纳服务提供商深圳世联行地产参谋股份有限公司(世联行，002285.SZ)董事长陈劲松，在由明源地产研究院举行的“2019年我国房地产总裁峰会”上表明，“别盼望房价过了本年冬季，政府看到还不行会放松方针，房价就上升，这个歌就别唱了，这一页就翻曩昔吧。”他说，前哨客户改变的程度“超出咱们的幻想”——三个月前来看楼的客户纷歧定会达到买卖，“本来客户对买房有着宗教般的忠诚，现在正在损失”。
世联行董事长陈劲松 材料图
陈劲松说，整个我国房地产职业从现在开始进入新变局，需求新动能、新玩法。他估计“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商住所）方针下一年一季度会逐渐放松，但即使放松，“金融方针也是最要命的，只要是去杠杆这个大的准则不动，我以为房地产商场仍然不会好”。
“房地产严厉来说便是金融”
“冬季来了，春天也就应该不远了。由于整个职业现在阅历的前史变局来源于曩昔职业全体的开展形式，假如能够改变运营形式、增加形式，其实能够变得没那么难过。”他指出，“当地债方针现已放松了，咱们要看这个当地债用在什么当地，用在哪些轨道交通上，哪些大基建上，然后咱们跟着当地债投的当地去出资，不然咱们在每一个城市看这个地块好仍是那个地块好，会有方向性的过错。”
陈劲松在讲话中着重强调了房地产职业衍生出的金融特点所带有的危险。
陈劲松说，曩昔通过高杠杆、高周转、高去化的支撑，催生了世界级的开发商，这儿边很重要的便是融资的方法，曾经的调控对融资方法没动过，可是在本年，尤其是年中出台了两个极端严峻的关于房地产金融方面的约束，使得职业一下呈现了问题。
“咱们不仅把财政杠杆用到了极致，并且曩昔三年整个职业还加了世界级的运营杠杆，假如你肯定没加运营杠杆和表外杠杆的话，本年不会特别难过，可是你加了运营杠杆和表外杠杆，你就会出问题。”
他进一步解说说，运营杠杆，比方说合伙人跟投机制；表外杠杆，比方阐明股实债等；这些东西在职业上升期都没问题，都会加速增加，但许多杠杆是刚性的，即使不是肯定的刚性，也是弹性有限，一旦估值、货值和市值呈现一些显着的反常问题，房地产职业就会呈现去杠杆带来的巨大的压力。
他以为，“房地产严厉来说其实便是金融，因而咱们必定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导，会怎么样发作显着的改变。当金融出问题，一个城市、一个项目有违约的状况，会导致连锁反应，会导致大面积的违约。”
“常常碰到开发商跟我说，他这个城市很健康”，陈劲松指出，但房地产职业是跟全体金融环境捆在一块的，有横向和纵向传导机制。许多三四线城市，原先由于全国性的开发商没进，区域性的开发商都是小心谨慎的，没用什么杠杆，商场危险没那么大传导的力气。“可是，当标准化产品全国仿制的这帮兄弟进入了那个城市，他们在其他城市出问题，而这个城市的项目营销几乎是托底的确保的时分，价格自然会受影响。所以肯定不能以为这儿价格不高，不会有问题。”
“房企营销体系触及上亿的糜烂”
关于近期多家房企反腐，陈劲松也表达了自己的观点。他说，近几年高管遍及跟投，在商场下行的时分，跟投根本兑不了现。在这种时分，原先估计的进展又遍及被延迟，各公司遍及加强了出售KPI，给管理层下了许多严厉的KPI回款准则，导致整个职业营销体系无视心态和售楼处糜烂。
“原先卖楼都有职业规则，咱们大约便是1%以下的代理费；现在发动途径，途径费用6%，营销费用上升了6倍，这个途径营销费用都是谁在分？这儿边触及的不是100万元、1000万元，而是上亿的糜烂。”
“写字楼空置率持续上升”
关于商办，陈劲松以为，各地政府应该改变对商办的偏心，太乐意干商办，对住所太轻视，以至于商办呈现一些显着的反常问题只要一个出路，便是改使用功用，便是应该改公寓、改住所。
关于租借商场，他说，最大的问题是开发商到现在为止还没有把首要精力往租借放，由于途径依靠，高周转需求。“可是当团体用地能够不被政府回收，直接进入租借商场的时分，你那些自我克制物业还高价买，怎么能算得过来回报率？”
他说，表现经济最最重要的便是工业和实业，尤其是首要城市、中心城市的写字楼，本年写字楼的状况失望到超出预期，包含深圳这样的城市，写字楼空置率持续上升，没有改进。
反观本身，他表明，“自我克制物业算账和金融的顶层规划是咱们必定要干的，在这方面生意公司走在整个职业的前面，自我克制物业不这样做，咱们的压力会更大。”
“三十功名尘与土，八千里路云和月”，陈劲松总结说，曩昔30年归于尘土，归于前史，展望未来，“咱们要有新的视角、新的心态来迎候一个我国梦的光辉的城市下半场。”
