2019年6月，雅居乐出资31.8亿元，在亦庄河西区拿到一宗限售价的住宅用地，溢价超40%，一时名声大噪。至此，有“华南五虎”之称的五家粤系开发商终于在首都齐聚。
按照以往的经验，首次入京的房企往往都会选择拿下热点地块，打造重点项目，迅速树立品牌形象。
合生打造的神盘珠江帝景；富力入京即巅峰，开发了富力城；恒大入京连续在北五环、东五环扩张；碧桂园拿下内城地块后曲线救国，收购九华山庄等。与这些粤系小伙伴相比，雅居乐入京首秀却选择了开发难度MAX的限竞房红海，并且是限竞房扎堆的亦庄河西区。
要知道，整个2019年里，河西区开发的住宅项目就有7个，包括保利、首开、金茂、中铁、中铁建、金隅等多家开发商都成为了雅居乐的竞争对手。据不完全统计，这些项目提供的可售房源超过6000套，饱和的区域供应，让项目之间的竞争日趋白热化。首次入京的雅居乐能在一众“老炮儿”中脱颖未出吗？带着这样的疑问，凤凰网房产走访了堪称限竞房红海的“亦庄河西区”，为您带来第一手资讯。
（施工中的京华雅郡）
进京即陷价格战
亦庄的河西区位于亦庄新城西侧，凉水河畔。被定位为北京经济技术开发区的综合配套服务区，是亦庄新城规划的生活服务生态休闲区。
（建设中的和悦华锦项目及旁边的公园规划用地）
目前，河西区最大的特点就是房子足够多的。在凤凰网房产的探访中，这里到处都是施工中的工地和忙碌的塔吊。
根据不完全统计，刨除港中旅这样还未入市的项目，该区域目前面向市场的限竞房已达到了5326套房源，其中和悦华锦规划约1823套、金麟府约562套、金隅学府990套、国际公馆约1137套、京华雅郡约814套，未来的供应量或将超过6000套。
并且这些项目彼此相邻，分布集中，必然导致了同质化。当前市场下，有限的购房人面对这样一批价格、户型都高度雷同的产品，价格战就不可避免了。
根据限价要求，河西区限竞房销售均价被定在52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米。但从成交均价看，所有项目都未达到这一数据，且有大量的库存房源。
北京市住建委的多个方面数据显示，目前和悦华锦住宅部分成交677套，均价51376.8元/平方米；金麟府成交254套，均价51406.0元/平方米；金隅学府成交139套，均价44512.13元/平方米；中铁国际公馆成交32套，均价44225.32元/平方米。
（待建的港中旅地块与绿墙内京华雅郡）
眼看着区域楼盘这样的成交表现，让业内对雅居乐的进京首秀捏了一把汗。
即便还未开盘，但雅居乐京华雅郡的抗压慢慢的开始，原因就是项目自身的成本控制和售价相比邻居们，并无优势。
凤凰网房产发现，京华雅郡由于土地的溢价率在区域内最高，导致项目的土地成本也是最高的，楼面价达到了3.96万元/平方米，与区域地价最低的国际公馆3.29万元/平方米相比，每平方米贵了近7000元。
因此，有业内人士称，同样的区位条件、同样限价、同样的70/90配置，如果售价比周边项目高，则价格优势不在；如果售价比周边低，成本控制又将是京华雅郡面临的另一难题，因为即便是用同等价位的材料和人工成本，京华雅郡的综合成本也要高于周边。
（河西区部分限竞房项目拿地成本一览表）
成本难题，也制约了京华雅郡的折扣力度。根据售楼处置业顾问的介绍，京华雅郡目前预售证暂未下发，预计将于4月底开盘，现在正在排卡，排卡客户只能享有常规的99折优惠。
“老炮儿”的围追堵截
除了成本最高之外，首次入京的雅居乐还将面临整个河西区“老炮”房企们的围追堵截。
目前河西区的几个在售项目，开发者为中铁、中铁建、保利、首开、金隅等，不是央企就是北京本土的老牌国企，均在北京开发过多个知名项目，其品牌影响力，产品品质、销售能力等每个方面均不逊色于初来乍到的雅居乐。
多个方面数据显示，在过去的2019年里，中铁建房地产板块实现销售金额1254.181亿元，同比增长34.20%；保利地产实现签约金额4618.48亿元，同比增长14.09％；首开和金隅作为本土房企，在北京置业者心中的分量为其加分不少。
反观雅居乐，一直以擅长旅游地产为主，海南的清水湾、云南的原乡均是如此。并且，由于近年来质量门频现对其品牌影响力也产生了某些特定的程度的影响。
单2019年，郑州、广州、武汉、成都等多城市雅居乐楼盘出现质量维权事件。
其中，雅居乐进军武汉的第一个项目，武汉雅居乐花园就因装修质价不符、捆绑双合同等问题被177名业主告上法庭。期间，有新闻媒体报道双方甚至产生了肢体冲突，业主遭不明身份人员攻击，有业主甚至肋骨被打折。
（2019年雅居乐年报数据）
从2019年的业绩报表看，雅居乐面临的财务状况也同样面临着挑战。
截至2019年12月31日，雅居乐营业额为602.39亿元，同比增长7.3%，增速却创下近6年来新低；整体毛利率为30.5%，较去年下降13.4个百分点。毛利183.58亿元，同比下滑25.6%。这直接导致雅居乐净利润增长的幅度大幅减少。年报显示，雅居乐2019年净利润92.33亿元，同比增长10.5%；净利率15.3%，同比仅微增0.4个百分点。
与此同时，雅居乐的销售成本和行政支出却在不断增长。多个方面数据显示，雅居乐2019年销售成本418.81亿元，同比去年同期增长33.1%；2019年行政支出近40亿元，相比2018年增长10.9亿元，增幅37.44%。
不难看出，如何控成本、保持利润依旧是2020年雅居乐要思考的课题。因此，业内人士认为，作为雅居乐入京的首个项目，京华雅郡承担了雅居乐集团非常高的期望，但现实却是，在成本和销售方面都面临着不小的压力。
区域尚待完善
从目前的排卡状况看，京华雅郡虽然在户型上有所创新，在89平方米的三居户型上，做到了限竞房少有的三面宽和双明厨卫，但实际的排卡数量与预期仍有较大差距。
在以购房者身份探访京华雅郡时，其置业顾问告诉凤凰网房产，他们每天每个顾问都被安排了2个排卡任务，但在疫情期间这个任务能否完成完全是看天吃饭，由于当天他仅完成1个，所以努力劝说凤凰网房产帮他完成另一个任务。
（京华雅郡周边待开通道路）
据其介绍，截至4月初，京华雅郡已经排卡600张左右，不过，与其他项目动辄30、50万的验资不同，京华雅郡的排卡只需交1000元，门槛较低。
近期，项目已从排“小卡”转为排“大卡”，排卡金额升级为2万元。据了解，截至发稿已经排了500套左右，预计本月底会开盘，项目全盘可售房源超过800套。
对此有分析人士认为，北京热销项目的房源与排卡比一般要在1:2左右，即一套房子，超过两个人排卡，最少也是1:1.5。虽然京华雅郡目前的排卡数量看上去有500张，但考虑到排卡门槛低，且区域竞争激烈，这500人中有多少可转化为实际购房人，恐怕只有真正开盘才能见真章。
购房人不买账，除了对雅居乐品牌认知度较低，价格没有明显优势外，还有重要一点就是亦庄河西区目前的配套尚待完善，且房源扎推。
（有待通车的有轨电车车站）
根据凤凰网房产的探访，亦庄河西的众多限竞房中，中铁国际公馆、金隅学府等多个项目均将售楼处设置在了亦庄的核心区。雅居乐京华雅郡也选择将售楼处设在了临近地铁亦庄线，荣京东街站和荣昌东街站中间的荣华鑫泰大厦内。这里相对繁华，但并不是项目所在地，购房者假如没有到过河西区，是很难直观感受到区域目前的发展状况。
在河西区内，目前该区域的配套设施均为在建或待建状态。以京华雅郡为圆点，其周边道路目前还没有完全开通。距离项目最近的公交车站在港中旅地块附近兴亦路上，且只有兴49路一趟公交车。宣传中的轨道电车车站虽然没有投入到正常的使用中但已建设完毕，只是仍距离项目超过了1.5公里。周边离京华雅郡最近的地铁站是距离项目约4公里的地铁8号线瀛海站，现阶段出行很不方便。
（金茂府配建底商）
另外，在商业配套方面，京华雅郡项目本身没有商业，金茂府底商也暂无商家入驻，位于十一学校南侧的龙湖亦庄天街预计到2022年开业。当前，河西片区的主要生活主要靠亦庄老区河东支撑。至于“学区”概念，凤凰网房产走访包括京华雅郡、和悦华锦在内的几个项目，没有置业顾问敢承诺自己所售卖的项目一定能够划成十一学校片区。
显然，当前河西区生活还有诸多的不完善，需要时间的打磨。只是对于初次进京，期待迅速一炮而红的雅居乐来说，这里似乎并不是能够让其策马奔腾的草原。
文/皮福柯
