导 读
分城市来看，深圳一二手“大火”；北京“小阳春”行情连续；上海“量增价跌”；广州复苏相对缓慢。
◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩
跟着国内新冠疫情得到了开端操控，房企全面复工，3月以来各地房地产商场均在稳步复苏，依据商场周期开展规律，每逢经济危机或是大惨淡时期，楼市一般也处于下行周期，优质资源根本都在向中心城市集合，一线城市凭仗其经济、人口优势有望迎来本身的“高光时刻”，近期深圳、上海千万豪宅大卖刷屏音讯不断就是最好的印证。反观二手房商场，近期行情走向怎么？新冠疫情是紧缩了居民购买力导致复苏缓慢，仍是影响了报复性消费带来强势反弹？北上广深又将出现出怎样的差异化行情呢？
1
深圳：疫后强势反弹成交面积超2019年月均
资金面宽松是主因
纵观深圳2019年以来二手房成交面积月度改变，下半年一向坚持高位，月均成交面积坚持在65万方左右，显着好于一手房。步入2020年，二手房商场炽热行情连续，刨除2月份受新冠疫情影响，成交锐减，1月、3月、4月二手房成交面积仍旧可观。值得重视的是，即使因疫情影响，大都小区封闭式办理导致无法现场看房来促进买卖，可是3月单月成交面积也达到了70万平方米，属近半年来的高位，4月略有回落，不过购房者热心仍旧高涨，商场回暖显着。
从成交均价改变来看，二手房房价坚持稳定，2019年四季度以来根本都坚持在5.8万元/平方米动摇，首要源于现在二手房成交结构仍以90平米以下2-3房的刚需户型为主，与一手房依托豪宅拉动房价动摇上行构成了鲜明比照。
从CRIC监测的深圳二手住所4月周度数据来看，深圳全体成交热度仍旧高位坚持，14-17周（3.30-4.26）成交面积为54.84万平方米，二手房的挂牌价格也有节节攀升的趋势，超高的性价比的二手房仍旧是商场的热门。
究其原因，无外乎以下几点：一方面商场资金富余、低价且利差的存在助推“贷买房再抵贷”闭环构成，在商场资金富余且相对本钱低价的现实下，假借疫后复兴中小企的春风，经过“借长债”-“购房后再典当”-“借短债”的“物业典当运营贷”闭环，既能获取不同期限借款间利差，也能经过房产构筑避险财物。另一方面上一年“以小换大”二手房置换客群连续收到银行放款，开端出场，也某些特定的程度拉动了成交量的继续攀升。此外，学区概念驱动，关于深圳这类教育资源相对稀缺的城市而言，关内的南山、福田、罗湖等教育配套相对完全的区域无疑成为购房者“必争之地”，以此带来了短期成交大热。
值得重视的是，近期光亮区住建局对区域内的四个热门楼盘口头传达了6.3万元/平方米“辅导价”。在深圳房地产开展史上，这是第一次官方对房价给出“详细”辅导定见。当然，这一轮整治并不限于光亮区，二手房热门片区里价格反常、显着违背商场行情的二手盘源，均是本轮监管侧重重视的目标。一旦行政性手法介入，预期5月深圳二手住所成交均价有望维稳乃至稳步回落。
2
北京：4月连续3月“小阳春”
成交量康复至疫前均匀，成交均价难再上涨
北京疫后二手房行情出现出量增价平：2020年4月，北京二手住所网签成交量为101万平方米，与 2020年3月份71万平方米比较，环比上涨42%；与2019年3月份的136万平方米比较，同比下降20%；成交均价环比相等，同比略增，坚持在3万元/平方米，前期堆集的刚需带动了商场复苏。
从区域成交量来看，朝阳区仍领跑区域二手房商场。北京近期无较大方针调整，除掉新房分流影响，现在北京的楼市调控依然是高压态势，松动的或许很小，商场的有用购房需求仍以刚需为主，房价也难有较大上涨空间。
从CRIC监测的北京二手住所4月周度数据来看，北京全体成交热度不减，4月连续了3月的“小阳春”态势，复苏显着。据CRIC监测数据，2020年14-17周（3.30-4.26）北京二手住所成交面积为98.25万平方米，逐渐康复至疫前月度均匀水平。
二手住所成交均价动摇不会太大，受疫情影响，供给方面，中小企业现金流绰绰有余，不扫除部分小业主急于出售企业名下房源，缓解资金紧张问题；需求方面，部分推迟的购房需求正在连续开释，现在主力面积段和户型也会集在90平米以下二房和三房，可见刚需购房者的成交积极性相对较高。
3
上海：3月成交稳步复苏较上一年仍降4成
4月刚需驱动连续“量增价跌”
上海二手房商场同样在3月迎来了稳步复苏，据CRIC监测数据，上海3月单月二手住所成交面积为119万平方米，环比大增261%，同比仍下降四成，不及2019年月均。不过3月成交活跃度显着上升，新增挂牌房源量较2月有了跨越式增加，现实上，自2019年三季度以来，上海月度新增挂牌房源量一向处于逐月下行态势，疫后迎来回转也反映了业主巴望成交的火急心态。
从成交均价来看，3月二手住所成交均价有了小幅回落，由2月的4.3万元/平方米降至3.8万元/平方米，一方面源于供给量的激增形成了短期内的供过于求，价格下行；另一方面从成交结构来看，主力总价段仍旧在200-300万元，占总量1/3，刚需客群仍旧是购房“中坚力量”，而这部分集体收入受疫情负面影响相对较大，购买力紧缩也形成了成交均价的小幅回落。
而从4月上海二手住所周度数据来看，成交仍在回稳，一方面跟着国内疫情得到开端操控，豪宅大卖、央行“放水”等利好音讯刷屏，购房者达观预期得以强化，尤其是因疫情推迟的刚性购房迎来了会集开释期，近几周中介的电话咨询量都显着高于2019年同期；另一方面，二手住所的成交价格依然连续了小幅下挫的趋势，挂牌价和成交价的价差在逐渐缩小，部分业主为了缩短成交周期，也不乏降价行为。
4
广州：复苏程度不及新房商场
中心区域成交占比上升拉动成交均价上扬
从广州二手住所月度成交面积改变来看，3月稳步复苏，逐渐回归正轨，疫情期间累积需求开释，买卖双方入市志愿增强，受学区房校园招生时刻约束，部分买家抓住入市，促进了成交量上升，可是二手房全体复苏程度不及新房商场。从成交均价来看，因市中心80-90平米刚需成交面积占比大幅上涨，然后带动全市二手住所均价上升。与此同时一手住所均价来到近一年低位，二手住所均价反超，一二手价差逐渐拉大。
据广州市房地产中介协会发布的4月20日-4月26日周度成交数据，二手住所共成交1082套，自春节后单周网签成交量初次打破1000套，可见跟着国内疫情得以操控，二手商场仍是出现出稳步复苏态势，不过比照上一年月均7000-8000套的均匀水平，仍有距离。受成交结构影响，二手房价仍有望坚持小幅上行趋势，市中心小面积低总价的二手房因教育资源丰富，商业配套健全备受喜爱；而外围市郊新房供给量较大，二手房价格优势不显着，成交占比仍会继续回落，这也是形成一二手价差拉大的根本原因。
综上，可以精确的看出，4月以来一线城市的二手房商场仍是有了稳步复苏，一方面因疫情累积的刚性购房需求进入了会集性开释期；另一方面学区概念拉动了中心城区二手房成交量继续攀升，然后部分城市也迎来了房价的结构性上扬。
分城市来看，深圳一二手“大火”，本钱低价的资金以各种方式流入房地产；北京“小阳春”行情连续，二手房成交量已康复至疫前水平；上海“量增价跌”，刚需客群仍是购房的中坚力量；广州复苏相对缓慢，二手房成交回暖程度不及一手房，较上一年同期水平仍有距离。
预判5月，咱们我们都以为，在全体楼市不断复苏的布景下，一线城市二手房成交量有望坚持稳中有增态势，不过考量到两会在即，中心屡次着重 “房住不炒”，不将房地产作为短期影响手法，二手房价上行的空间并不是很大。
排版丨Jenny
本文版权归克而瑞研讨中心一切 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研讨(cricyjzx)多谢合作！
▼
往期精彩回忆
▼
职业透视 | 多半热门三四线潜在库存不高，但拿地仍需慎重
职业透视 | 疫情之下，房企从头界说健康住所
职业透视 | 当时楼市康复最慢TOP10二线城市
职业透视 | 企业运营功率维稳，谁的库存压力最小
职业透视 | 规划、赢利怎么取舍？房企合作开发情绪分解
职业透视 | 融资压力下，哪些房企最能借钱
