证券时报记者 吴家明
“隔一条马路，房子新旧程度恰当，但房价简直相差一倍，这便是深圳房价的实践。”
5月初的深圳，气候现已十分酷热。酷日当下，中介黄司理带了好几波客户看房。“我在罗湖水贝这边做了十几年的中介，算是见证了学位房商场的惊人改变。”黄司理玩笑说，“这边有两个相似的小区，一个叫洪湖东岸，一个叫洪湖春天，相隔一条马路，东岸的楼龄还新一些，但现在二手房价格在每平方米5万到6万左右，洪湖春天小户型的价格现已超越每平方米11万元，因为是深圳中学初中部的学位房。”
其实，相似的状况在深圳多处可见，甚至有一些老旧小区房子因为优质学位而成为“千万豪宅”。最近，一些城市出台学位划片的音讯再次将关于学位房的评论推上高潮。那么，到底有哪些力气在助推深圳优质学位房的大涨？
银行很“宽恕”
除了部分抢手片区的房价，深圳优质学位房的价格可谓一路高歌。深圳贝壳研讨院发布的2019年深圳二手房成交多个方面数据显现，深圳市二手房价涨幅前三的片区别别是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。无独有偶，这些片区的房价上涨都是因为优质学位或许“行将具有”优质学位。此外，除了南山、福田和罗湖部分传统的优质学位片区，龙华红山、宝安中心区等片区的部分二手房房价也因为优质学位的“加持”，都现已超越每平方米10万元。
在记者的查询拜访中，简直一切的被拜访者都以为，深圳教育资源仍旧严重，优质的基础教育资源就更为严重，并且均衡程度有待改进。优质学位房是刚需，所以更为保值，也更受出资客的喜爱。“尽管不能说读好的校园就能考出好成绩，但小孩读完书或许还能赚到不少钱，能不招引吗？”黄司理说。
记者在罗湖田贝片区查询时发现，这儿的优质学位房价格涨幅显着。以上世纪80年代愉天小区为例，因为户型面积小，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位，现在的成交价超越了每平方米13万元。“一套35平方米的房源，最新成交的价格为465万元。上一年这样一个时间段，相似面积的房源成交价格在每平方米9万元左右，一年之内的涨幅就挨近50%。”黄司理表明，最近一些学位刚被使用过的房子也成为抢手货。如果把时间段拉长，记者在各大中介渠道查询到，愉天小区在2012年时的成交价格在每平方米18000元左右。不仅如此，相同带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位的周边房源，大都房源的报价都已到达每平方米10万元。
“这仍是在罗湖区，要是放到福田百花片区，学位房的价格更高。”福田百花片区称得上是深圳最为闻名的学区，尽管片区许多都是楼龄超越20年的房子，但中介网站的信息显现，二手房挂牌均价遍及在10万以上，甚至有挂牌价挨近每平方米20万元的房源。
在罗湖和福田区，相关优质学位房大都以楼龄较长的二手房为主。一家外资银行的个贷司理和记者说，一般银行和评价公司评价房产时会考虑物业的楼龄，剩下产权年限等要素，例如在1995年之前建成的物业，该行进行评价时会恰当下降评价价，意味着置业者需求多给首付或许借款年限会有所削减。
记者将一套愉天小区建筑面积为35平方米的房产证复印件交给银行司理进行评价，对方奉告该物业的评价价能做到435万元。当记者奉告现在业主叫价要465万元时，对方回复能够尽量调高至465万元，并且能够贷足30年。只需契合条件，相同就能够三成首付。别的一边，记者向一家中小型银行问询一个非优质学位的一般老旧小区房源能否借款时，对方回复称，太老旧的房子该行不供给借款。
由此可见，银行对一些老旧的优质学位房显得很“宽恕”，足够的杠杆或许也在某些特定的程度上促进一些置业者勇于“接盘”。因为在他们心中仍旧有着这么一个信仰：优质学位使用后还能卖出好价钱。
除了买房上学，曩昔以超高价经办名校学位房租借合同，以租房的形式上名校，在地下早已开展成一门“生意”。不过，记者查询深圳各区最新的招生指引，发现一些尖端名校不招录地段内以租房名义上学的地段生。
绵长的进程？
最近，北京和广州的学位房变革被敏捷引爆。据悉，5月6日起北京适龄儿童将开端收集小学入学信息，城六区更是经过清晰“六年一学位”，施行“多校划片”等办法，为优质学位房降温。此前，广州天河区则提出公办初中“多校划片”。易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，这些办法出台关于冲击学位房炒作、促进教育资源的公平缓均衡、促进学位房的标准开展起到了活跃作用。关于全国商场来讲，也能够活跃参阅北京新的方针，在教育资源供应和防备学位房炒作方面活跃做出尽力，从而促进房地产商场较好开展。
事实上，深圳早在2015年就在南山、福田、罗湖和盐田小规模内试点“大学区制”以及“同享学区”，试点区域的责任教育阶段学生入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2到3所校园，按自愿次第和积分凹凸顺次选取。此外，本年罗湖区还添加了学位房“实践寓居”等要求，假设没有实践寓居，将撤销地段公办校园请求资历。
在本年年初的深圳“两会”，有政协委员就主张变革原有学位房方针，推广“多校划片”。不过，有家长表明，深圳的“大学区”和“同享学区”，一般都是片区内教育实力恰当的校园组成，名校一般都不在其内。
近来，深圳龙华区发布小一初一入学方针的大学区招生指引。龙华区在民治大街选取了5所校园的小一和4所校园的初一选用大学区方法招生，以“均衡教育资源、间隔相对就近、骨干路途为主”等准则进行学区区分，但仍是以实施单校划片与多校联动的学位调剂机制。以小学为例，在民治大街小一选取民治中学教育集团民顺小校园区、民治中学教育集团北校区、龙华区教科院隶属实验校园（世纪春城小区规模）、龙华区实验校园、深圳市高级中学（集团）北校区5所校园。毫无疑问，深圳高级中学北校区是这儿面最好的校园。有家长表明，因为生源太多，即便单校划片区内的学生还不一定能顺畅进入深高北校区。并且，从“单校划片”到“多校划片”，优质学位并没有添加，怎么“分蛋糕”？只能说除了房子，现在还很难找到更好的分配方法。
为完成教育质量均衡，近年来深圳也推出了许多办法，其中就包含各大名校推动集团化办学。不过，一旦新设分校传言，出资资金就雷厉风行，福田八卦岭片区便是典型事例。广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉以为，教育平等化是一个绵长的进程，学位房与非学位房价格的距离，表现的是教育平等化的程度，教育越不平等、学位房的价格就越高。广州学位房价格比深圳低，反映广州教育整体比深圳均衡。
