疫情之后，房地产职业发作了奇妙的改动：土地商场出现回暖痕迹，近期各地土拍溢价率、楼面价有所上涨；与此同时，房企在调整城市与项目布局；因为推盘量添加，一线城市豪宅成交量也有所上涨。
土地商场出现回暖痕迹。宋文辉摄
房地产商场回暖了？多名业内人士指出，楼市窗口期已出现，值得重视的是，土地楼面价是出现上涨趋势的，比方5月7日杭州土拍，建华、远洋竞得的祥符地块，本钱比周边项目要高，但房价限价涨了4000元/平方米，大略测算项目赢利率为6.4%，能否完成存疑。但这一波土地商场热度有或许带动商场预期的改动。
房企能否借这一波商场回暖弯道超车？千亿规划的房企现已在举动。据克而瑞多个方面数据显现，1-4月百强房企全体拿地出售比回升至0.35，较3月末上涨0.7，回升至2019年均值。而各队伍房企拿地志愿均有不同程度的上行，其间TOP21-30房企拿地出售比上升最为显着，队伍内的滨江、龙光拿地相对活跃。此外，恒大、碧桂园、绿城等大房企拿地动作频频，而出售规划与这几家房企有显着距离的祥生，拿地节奏也与商场周期不约而同。
5月13日、14日，祥生地产别离以24.6亿元和14.55亿元先后在宁波、合肥拿地，5月至今，包含在诸暨所拿两幅地块，祥生现已拿了四幅地块，总出资49.42亿元。据了解，1-4月，祥生新增土地货值合计198.3亿，同比添加133.29%。
刚于2019年完成千亿出售规划的祥生，并非上市房企，但也可井蛙之见。通过一轮“蛰伏期”后，各房企的投拓节奏加速，且拿地更偏好去化率高的中心城市。多个方面数据显现，本年以来，出售TOP50中对折房企单月拿地金额超越50亿元。
同策研讨院首席剖析师张雄伟以为，房企最近一段时间活跃拿地，出于高周转形式考虑，能够在年底前推售，以添加本年的总出售金额。因为阅历了疫情影响，房企本年关于回补成绩的诉求显着；关于资金面向好的房企而言，现在拿地仍是有机会的，价格竞争没那么剧烈，此刻拿地添加了弯道超车、进步商场位置的或许性。
全体偿债才能下降
疫情之后，当地政府也在土地商场上持敞开情绪。以上海为例，4月21日，上海土地商场举行首场土地宣介会，触及浦东、嘉定、宝山和静安四个区，推介土地64宗，加上前期临港线上推介的14幅土地，规划建筑面积超越400万平方米。4月22日，上海正式印发《上海市扩展有用出资安稳经济开展的若干方针措施》的告诉，加速运营性用地出让节奏，恰当添加年度土地供应量；加速土地出让收入组织和运用。5月15日，上海举行第二场土地宣介会，奉贤新城方案推出规划建筑面积逾77万平方米的土地。
但摆在房企面前最大的问题，仍然是现金流问题。据上海链家商场研讨部资深剖析师杨雨蕾剖析，房地产开发出资增速进一步康复，降幅较前值收窄了4.4个百分点。跟着国内复工复产，新开工和土地置办均有所康复，新开工降幅较前值收窄了8.8个百分点，但施工增速较前值简直没有改动，估计跟着新开工的好转，施工增速也会加速。与此同时，商品房出售增速也逐步好转，商品房出售面积降幅较前值收窄7个百分点，出售额较前值收窄6.1个百分点。4月单月商品房出售面积降幅更是较前值收窄了12个百分点，估计5月份还有进一步修正的空间。但房地产企业到位资金降幅亦收窄，较前值收窄了3.4个百分点，其间，定金及预收款下降18.9%，个人按揭借款下降5.4%。
4月数据标明出售受阻使房企承受着更大的运营压力和资金压力。正如张雄伟所言，资金、土储是房企能否完成弯道超车的关键因素。通过2019年年报数据不难看出，房企本年内存在短债归还危险。综合同策研讨院与亿翰智库数据，到2019年底60家上榜房企的现金短债比均匀为1.49，相对杰出。其间，现金短债比超越1的企业有44家，占比超越七成；现金短债比低于1的有16家，占比低于三成。
全体看，出售规划添加的房企现金短债比较高，比方龙湖、中海等，具有更强的短期偿债才能。龙湖以4.38倍位居首位，其次别离是越秀地产、远洋集团，现金短债比均超越3倍，别离是4.23和3.61，短期偿债压力较小。但也有部分房企现金短债比低于1，例如金茂、富力、恒大、泰禾，现金短债比别离为0.93、0.62、0.61和0.25，货币资金无法彻底掩盖短期有息负债。
别的，大房企在融资端的优势，能使其更好的操控债款结构，将短期债款占比操控在合理期间，以此平抑短期偿债压力。但房企货币资金储藏中有一部分受约束资金是无法动用的，假如受约束资金规划过高的话，将会对房企的短期偿债才能形成压力。
现金短债比下降有两个原因：货币资金面对增速放缓压力与房企短期债款小幅添加。
因而，房企加速出售回笼和活跃参与拿地，是完成财务结构优化的有用途径。2019年，出售百强房企总货值规划已到达42万亿，其间10强房企的总土储货值高达18万亿，占百强总货值的四成以上，规划房企的土储断层趋势越来越显着。但在商场波段调整时期，房企的出资战略也发作了奇妙的改动。不少房企有意识地添加现金储藏、重视操控有息负债的规划。2020年疫情的发作导致房企出售去化遭受难题，一季度TOP200房企累计出售额同比下降，进一步约束了现金回款的添加，后期是否能够回补取决于接下来的出售表现。
这就不难解说这一轮土地商场的回暖了。值得重视的是，规划优势下，为了提质增效，头部房企出资逻辑正悄然改动。一个显着的改动是，房企增储之路开端分解。大房企如融创、世茂等仍继续活跃收并购，追求低本钱规划化扩张。调结构、调节奏、调布局，活跃拓宽拿地途径稳健增储，典型如绿洲、华润。华润置地总土储货值一路飙升，从2017年底20位敏捷升至2019年12位，两年间土储货值简直翻倍。绿洲则坚决高铁新城战略，优质布局中心三四线，土储货值同比涨幅超50%。从总土储的去化周期来看，龙头房企逐步走出“张狂囤地”的怪圈，均匀去化周期接连两年下滑，从2017年底的4.81年下降至2019年底3.98年。
存货上升回款承压
业内人士将房企短期偿债压力归结于房企存货上升，因而这一轮土地出让中，房企通过城市挑选补仓、调仓的动作也很显着。
国信证券一份研报指出，企业想要规划添加、盈余添加，难以通过削减相关本钱来完成，只能添加存货出资；房企的存货出资往往是跨期的，即本年的存货出资影响后续2到3年的盈余规划，远期的生长很大程度上取决于当下的存货出资。
国信证券剖析师以为，大都房企2019年自在现金流改进的真实原因是现金回收后存货再出资的削减，是房企扩张志愿下降的表现，而这也代表着大都房企未来1到3年出售增速的天然放缓。
TOP10房企2019年新增土储状况去看，中海地产一线城市新增土储最多，占比到达21%，此外，中海在经济开展较好的三四线城市拿地份额有小幅进步。融创在二线城市新增土储最多，占比到达77%，一二线城市占比均有所进步。保利开展、绿洲等曩昔一年在三四线城市新增较多土储，华润置地首要围绕在强三线城市。
而事实上，不少大房企尤其是千亿规划的房企现已意识到存货问题。据不彻底统计，碧桂园、融创、绿洲和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升，其间绿洲表现显着。2019年在全国地市下行的布景下，绿洲逆市拓宽，尤其在二线中心城市占比进步，落子上海董家渡、天津交易港等大规划项目，总土储去化周期也由2018年底的3.45年大幅上升至5.2年。
再以祥生为例，其与碧桂园、恒大继续重仓三四线城市的逻辑不一样的当地在于，祥生在本年3-5月已新增7个地块，别离坐落杭州、温州、宁波等城市，这些都归于在疫情后快速复苏的区域。
正如张雄伟剖析以为，从祥生进入的城市来看，是与高周转速度匹配的城市为主的。一方面，祥生有规划化需求，另一方面通过高周转，加速回款，也是下降资金压力的一种表现。最近祥生在杭州出资40多亿拿地，深耕布局这样的二线城市，这是千亿规划之后做城市、项目结构优化：一二线城市周转速度慢可是能够做赢利；三四线城市赢利承压但能够促进规划添加，祥生现阶段的必选项就是在两者中做平衡。张雄伟指出，作为浙江企业，祥生不乏商场敏感度，上市需求也推进其使用杠杆和这样的机会做一些土储动作。
据不彻底统计，2019年至今，祥生在二线及新二线城市济南、宁波、绍兴、温州、芜湖、嘉兴、台州合计拿下19个项目。从土储结构来看，祥生在一二线城市的土储占比已超75%。
为了躲避“走量”地块，祥生采纳的战略是进步拿地质量，倾向于拿10万平方米左右的小规划土地，以便于进步财物周转率。比方在5月12日，祥生约6.52亿元的价格竞得坐落绍兴诸暨的恒大悦珑府西侧宅地，竞价达101轮，溢价率约为18.1%。地块出让面积约为7.24万平方米，楼面价约为5000元/平方米。参阅恒大悦珑府5月均价1.25万元/平方米，祥生地块出售预期赢利至少有20%左右。
从祥生近期拿地趋势可见，长三角区域拿地窗口期现已降临，房企会集这个区域拿地，也是商场危险与机会并存的表现。通过疫情特别阶段“洗礼”后，大部分企业开端从头审视城市开展周期，资源、人口集合的城市优势将被进一步扩大，长三角、东部滨海的一二线城市在楼市敏捷复苏、方针利好、优质地块方面的复苏态势愈加显着。
一方面，长三角不少强二三线城市人口导入正向，疫情之后商场复苏加速，有利于进步去化率。另一方面，热门城市如杭州、宁波、南通、姑苏的土地溢价率进步快，拿地房企遍及面对赢利痛点。以5月7日杭州出让5幅地块的成果来看，溢价率均在20%以上，其间滨江、银城别离拍下溢价封顶的两幅地块。有媒体测算出，本年以来，杭州市区宅地均匀预期出售赢利率为5.3%，而这5幅土地均匀预期出售赢利率仅4.49%，下降了0.81个百分点。
业内人士猜想，手头现金富余、具有短期偿债才能的房企，勇于在这一轮土储补仓机会中下注。能否弯道超车，则看这些房企产品打造才能以及当地商场的改动了。
