编者按：
历时2月，年报季终于落下帷幕。透过一份份财报可以发现，2019年，房地产业艰难进取，卖房难、借钱贵、拿地少成为这一年的关键词。
据统计，2019年全国商品房销售额近16万亿元，销售面积超17亿平方米，千亿房企军团扩充至35家。
为了进一步透析各大房企的表现，《国际金融报》联合亿翰智库发布上市房企系列榜单，试图拨开数据迷雾，揭开房企业绩的神秘面纱。
赚钱能力大比拼
千亿营收军团再扩容
日前，国家统计局发布的多个方面数据显示，2019年全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%。
房地产业是一个以万亿为计量单位的庞大市场，也是国民经济的支柱性产业。身处其中的企业动辄千亿销售额，在其他行业来看遥不可及的“千亿梦”，在这里只是一个“台阶”。
相较于合作开发导致的全口径合约销售额注水，营业收入更能反应企业阶段性经营成果，是其继续生产经营的资金来源，也是企业取得利润的基本保障。由于房地产业务结转的延时性，房企的营业收入通常反映的是其1-2年前的销售情况。
为了更加清晰地反映房企业绩，《国际金融报》联合亿翰智库发布《上市房企营业收入TOP 50》及《50家典型房企净利率表现》，旨在探究企业阶段性经营成果和盈利能力。
千亿营收阵营扩军至11家
近几年，房企销售额的快速增长也带动了营收的提升。TOP 3、TOP 10、TOP 20、TOP 50的门槛均呈现不同幅度的提高，其中营收门槛同比增幅最大的当属TOP 50的41%，TOP 3、TOP 10的门槛也分别实现23%和26%的提高。
总体来看，各梯队营业收入综合占比变化不大，行业格局趋于稳定。TOP 3营业收入总和13912.92亿元，占TOP 100企业营业收入总和的27%，下降1%，TOP 10、TOP 20房企的营业收入总和占TOP 100企业营业收入总和的比例分别为53%、68%，较2018年分别小幅下降了1%和2%，TOP 50房企的营业收入总和占比不变。
与销售额相比，营收榜单的头部位次出现了些许变化。冠军依然在碧桂园和恒大间角逐，2018年恒大以4662亿元登顶后，2019年碧桂园营收凭借高达28.2%增长率反超恒大以4859亿元位居榜首，恒大、绿地分别以4776亿元、4278亿元紧随其后，去年只有恒大1家营业额破4000亿元，而今年三强门槛已被提至4278亿元，无缘三甲的万科，其3679亿元的营收与绿地间尚存在600亿左右的差距。
融创2019年实现营收1693亿元，虽不敌2359亿元的保利，但以57亿元的微弱优势领先中海，排名前进一位。原本跻身TOP 10的招商蛇口此次下滑2位，排至12名以外，替代招商蛇口的新十强选手为1115亿元的世茂。和世茂一样，华夏幸福2019年营收规模也破千亿，因为这两家房企的加入，2019年千亿营收房企阵容扩军到11家。销售榜上为了十强门票竞争激烈的龙湖与华润，在营收上继续胶着，最终龙湖凭借353亿元的营收年增长额反超华润，跻身行业第八，也将对世茂的差距拉大至近400亿元。
营收与销售排行落差最大的当属新城控股，2019年新城控股以2708亿元的销售额排名行业第八，但其营业收入仅为858亿元，排名行业14名，尚不及销售额为1382亿元的富力（营收908亿元）。
头部房企增速放缓
不同规模房企的营收增速开始出现不同的变化。
TOP 10、TOP 11-20、TOP 21-30、TOP 31-50以及TOP 51-100房企，营收平均增速分别为22.57%、32.02%、34.2%、51.66%及21.63%。50强中，随着房企排名增多，营收增速也在呈现逐渐走高的趋势。
TOP 10房企中，碧桂园、万科、绿地、保利、华润置地营收增幅在20%-30%之间，中海和恒大增速分别为13.6%、2.4%，低于22.57%的平均增速，十强房企中仅有融创、世茂和龙湖三家增速超过30%。
50强房企中，TOP 31-50段的营收增速最快，达51.66%。由于这一梯队中的部分成长型房企，2018年销售的快速增长体现在了2019年的营收中，例如合景泰富、新力、建业地产2018年的销售增速分别为77%、117%、76%，对应的营收增幅分别为233.75%、220.65%、108.12%。
并非所有的规模房企营收都在增长，50强房企中还有3家同比下降。其中禹洲地产营收下降4.38%，首创置业下降10.62%，泰禾降幅最大，为23.36%。
盈利能力两极分化
当龙头房企营收增速放缓，在房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈下，各家房企的真实盈利状况又如何？
亿翰智库多个方面数据显示，50家典型房企净利润率平均为13.98%，同比下降0.56个百分点。自2016年起，房地产调控政策加剧，多个地区实施严格的调控政策，如“限购、限贷、限价、限售”等，房企去化与以往相比更难，且限价等措施某些特定的程度上压制了房企营收的上涨。
具体来看，合景泰富以40.29%的净利润率位居榜首，中海和金地以26.12%和24.51%紧随其后，净利润率在20%以上的还有德信、华润置地、宝龙和龙光，万科以14.99%排在20，华发股份擦边达线达到10%。净利率低于10%的典型房企也不在少数，其中不乏近几年增速迅猛的正荣、金科、佳兆业、新力等，阳光城、中南、绿城、绿地等依然未摆脱盈利能力低的困境，泰禾则以4.26%净利率垫底。
偿债能力大揭秘
脱水之后谁在裸泳
作为高杠杆行业，房企的借钱能力一直都是实现规模跨越的重要指标。不过，“有借有还，再借不难”，按时还钱的能力才是未来继续保持杠杆的关键。
现金短债比便是衡量企业短期偿债能力的一项重要指标，其影响因素分别为房企的货币资金储备及短期有息负债规模。
《国际金融报》联合亿翰智库发布《2019年50家典型房企现金短债比》，以期通过数据对比反映出企业当前的偿债能力。截至2019年12月31日，50家样本企业的平均现金短债比为1.64倍，较2018年的1.93倍有所下滑，整体处于良好的状态。
24%房企短期偿债承压
纵观2019年50家样本房企的现金短债比情况，有38家企业现金短债比超过1，占比超七成；其中，在1-2倍之间的共计25家，占比达到50%；现金短债比低于1的有12家，占比逾二成。
具体来看，龙湖集团、越秀地产和远洋集团名列前茅，其中前两家现金短债比大于4，远洋集团则大于3，基本上没有短期偿债压力。
素来稳健的“优等生”龙湖集团现金短债比为4.38，高居首位，其在2018年，该指标就已达到了3.854。时常被同行对标的中海地产，在该指标上的表现稍显逊色，从2018年的3.25下滑至2.98。跌幅远大于中海的包括时代中国控股。2018年，时代中国控股该指标为3.76，去年则大幅降至1.57，这与其迅速攀升的负债水平相关。
50家典型房企中，现金短债比在1-2倍的有25家，其中中南建设和雅居乐均为擦线过1。不足1倍的有12家，占比24%，其中不乏头部房企的身影。除了泰禾以0.25垫底外，恒大、融创、金茂、绿地、华夏幸福、富力地产的该指标则分别为0.61、0.93、0.93、0.76、0.71、0.62。恒大、融创、绿地均为行业种子选手，这也代表着6强房企里有3家的货币资金无法覆盖短期有息负债。
不过，对于企业来说，除了短期静止的数据，还应考察动态的经营状况。亿翰智库认为，营销和融资能力也颇为重要，两者的强劲表现能够直接缓解公司的短期偿债压力。
11家受限资金占比超20%
虽然有不少企业现金短债比不足1，但包括碧桂园、美的置业、禹洲地产等在内，则在2019年实现了现金短债比的明显改善。
其中，碧桂园的该指标在从2018年的1.92上涨至2.31，这主要得益于其短债规模下降的同时，货币资金规模增加。美的置业现金短债比上升幅度更大，从2018年的1.6提高至2019年的2.95。
对于货币资金有所下降的万科来说，其现金短债比虽保持在了1.77，但这一数值较2018年的2.33出现了明显的下降。
亿翰智库分析指出，房企公布的货币资金中通常包含受限制现金，而该部分资金无法动用，如果该部分规模过高，可能会对短期偿债能力造成压力。
这其中，弘阳、中梁和富力的受限制资金占比超过40%，去掉该部分资金后，弘阳、中梁、新力、当代置业、金茂、雅居乐等现金短债比均“缩水”至1以内，短期偿债压力显现；不过，即便在扣除受限资金后，美的置业的现金短债比依然能够达到2倍以上；同样很“稳”的还有越秀地产，在扣除受限资金后，其现金短债比保持在3倍以上，高于样本房企的平均水平。
回款调结构两手抓
在受到疫情冲击的2020年，拥有充裕的现金流，保证良好的偿债能力，无疑是应对发展中不确定性的重要举措。这其中，强调回款成为房企的共识。
2019年，权益销售回款率达到96%、在手现金创历史纪录后的碧桂园，在2020年依然把销售回款、现金回笼作为重点考核指标。
中国奥园管理层也表示，“为了加强风险管控，确保现金流安全，奥园将回款纳入绩效考核体系，加快现金回款及应收账款的回笼。”
此外，“对于现金短债比低于1的房企而言，公司需要协调债务结构，减少短期有息负债的占比，以长债换短债，从而降低流动性风险。”亿翰智库指出。
不少房企也一直在债务结构调整方面做努力。旭辉控股CEO林峰强调，短债的占比“还将继续向下，争取往15%靠拢”。恒大、融创也明确表示未来要降负债、控规模。其中，融创董事长孙宏斌为2020年定下了“三件事”，要降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。
不过，年报节点过去后，保证企业在疫情影响下保持平稳发展才最关键，各家都在奋力促销售。恒大率先开启线上营销模式，在4月实现合约销售额652.1亿元，销售回款达646.5亿元，均下创新高。
开源的同时，节流也成为必要措施。华创证券分析师袁豪表示，2020年一季度，300城土地成交建面同比下降 23%，表明房企的拿地行为并没有增加；另一方面，由于政策放松、网签加速也在加快房企回款速度，从而导致了现金短债比基本持平的情况。
对于2020年全年，亿翰智库分析认为，当前多数企业并不存在短期偿债压力，一方面是公司有意识的增加现金储备，另一方面是房企注重控制有息负债的规模。“50家样本房企平均现金短债比超过1.5的预期不会改变”。
净负债率全透视
多家“高处不胜寒”
刚刚过去的年报季，“降负债率、保现金流”成了各家房企的共识。随着房地产企业融资监管加强、偿债高峰的来临，加之疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定，稳健策略成了各家在风险面前的应对之策。
资产负债率通常被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业有较多预收账款计入负债，且与其他债务不同，预售款没有利息成本，也无需偿还，一定时间后将转化为收入。因此，《国际金融报》和亿翰智库发布《50家典型房企净负债率》，旨在反映房企资金链安全情况和杠杆使用情况。
大房企控稳小房企加码
亿翰智库统计多个方面数据显示，2019年，典型的50家大中型上市房企平均净负债率为91%，相比2018年的99.6%下降8.6个百分点。
其中，净负债率低于50%的有6家，占比12%，分别为新城控股、招商蛇口、华润、中海、万科和碧桂园。龙湖、保利、世茂等29家净负债率在50%-100%间，占比最多，达到58%，大悦城、金科、阳光城、佳兆业等15家净负债率超过100%。
对房企而言，净负债率持续过高可能会给公司带来财务风险，如果长期过低，公司或存在大量闲置资金，错失发展机遇。因此如何寻找平衡，使净负债率处于合理水平，是每家房企都需要解决的问题。
具体来看，不同梯队房企的净负债率变动呈现出不同的态势，相较于规模房企的控速，千亿之下的房企依然在加码狂奔。
2019年销售金额超过2000亿元的房企平均净负债率为73.4%，相较2018年下降6个百分点；销售额在1000亿至2000亿元之间的房企平均净负债率为100.1%，相比2018年下降19.7个百分点；负债水平上升的房企大都集中在1000亿元以下，这部分房企2019年平均净负债率为98.9%，相比2018年上升1.9个百分点。
并非所有的负债降低都是主动调节。例如新城控股，创新低的16%净负债率缘于“黑天鹅”事件后，融资被斩断，不得不大幅削减拿地投资。2019年上半年，新城控股净负债率尚处76.62%，年底这一数据骤降至16%。这显然非新城控股所愿，其董事长兼总裁王晓松坦言，这是特殊情况，未来净负债率会保持在40%-70%的区间内。
仍有不少房企在高位
在整体下降的背景下，依然有不少大企业净负债率逆势上升。其中，表现较为突出的为恒大和融创，二者分别达到159%和172%，远超行业平均水平；与其规模处于同一梯队的万科和碧桂园，这一数据仅为行业平均水平的一半，分别是33.9%和46.3%。
这一状况在业内看来缘于2019年过于“激进”的投资。
不过，融创执行董事兼行政总裁汪孟德明确表示，“公司的负债率长期持续地下降，未来2-3年，负债率往下走的方向不会改变。”三天后，恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧表示，2020年将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。
净负债率在恒大之上的房企除了融创外，还包括华发、中南、首开、华夏幸福、金融街、富力和泰禾。其中富力净负债率198.9%，逼近200%，泰禾更是高达243.8%。
据悉，富力的净负债率近5年来持续走高，至2019年末达到198.9%，是行业平均水平的2倍之多。激进的富力不得不收缩战线。富力董事长李思廉此前表示，目前基本上暂时放弃了招拍挂市场。同时，富力今年也设定了较为“温和”的销售目标，约1520亿元。
此前几年的快速扩张导致泰禾集团在“高负债”的道路上越走越远。2017年末，泰禾的净负债率达到473.39%。随后几年内，其一直在致力于快速回笼资金、降低有息负债比例。
2019年，泰禾为加速项目资金回笼，通过转让项目股权形式与合作方共同开发，累计减少并表项目21个。截至2019年末，泰禾集团的有息负债水平由2018年底约1380亿元下降至约960亿元，同比下降约30%。
有息负债的减少，净资产的增加，以及手头仍持有的111.4亿元现金及现金等价物，带来的直接效应便是净负债率的降低。年报多个方面数据显示，截至2019年底，泰禾集团净负债率为243.76%，大幅下降140个百分点，但仍处于高位。
存货大阅兵
20强掌握多数资源
在调控深入、融资收紧的2019年，房企在销售端遇阻，无法转变成收入的存货成了难以卸下的负担。然而，存货是企业销售业绩和利润的保障。在良好运营能力的协助下，存货就能转化成前进的动力。
存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。
《国际金融报》联合亿翰智库共同发布《2019年50家典型房企存货周转率》，通过样本房企的存货周转率情况，探析当前房地产业去化能力现状。
30家房企存货超1000亿
房企在2019年依然在大力增加储备，50家典型房企存货总量突破10万亿大关。
具体来看，存货超过1000亿元的房企达到30家，越秀地产、旭辉集团、蓝光发展成为新入列房企，分别位列50家典型房企的第26、28、29位。
同时，存货在3000亿元以上的房企达到10家，新增龙湖集团、招商蛇口，这也代表着存货规模TOP 10的门槛从2018年的逾2460亿元提高了约27%。
存货规模位列前10的房企，其存货总额达62061.5亿元，在50家典型房企总存货规模中占比约56.5%，较2018年上升，行业集中度进一步提升。其中，恒大2019年以13274.61亿元的存货蝉联“存货王”。
尽管董事局主席郁亮在6年前就曾表示“过多的存货，将不是财富而是负担”，但万科的存货体量依然保持在高位，近三年皆在50家典型房企中位列第2，不过其2019年的存货同比增幅为19.55%，较上年有所下降。
同样的情况也发生在碧桂园身上。2019年，碧桂园以8560.81亿元的存货规模位居恒大、万科之后，其同比增速约为27.53%，明显低于2018年的73%。
事实上，销售规模TOP10的房企中，除恒大、融创、保利外，其余7家房企的存货增速皆有不同程度的减缓。其中，2018年的行业黑马新城控股在当年的存货增速高达90.6%，2019年这一指标迅速降低至58.86%。
整体而言，50家典型房企的存货增速实呈下滑的态势。亿翰智库多个方面数据显示，2019年50家典型房企的存货增长率较2018年同期下降了4.7个百分点。
存货规模排在前20位的房企，其存货总量占50家房企的比重达到75%以上，TOP20的门槛也上升至1600亿元，而这些房企中，除了首开股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展外，均为全口径金额排名前20强房企。由此来看，大部分资源依旧掌握在强者手中。
头部房企周转能力强
在拥有存货规模的同时，还需要有良好的运营能力将其变为财富。总体来看，2019年，50家典型房企的平均存货周转率为0.3211，较2018年增加了0.0117。
以房企销售业绩为标准，销售规模TOP 10房企的平均存货周转率为0.3460，不仅较50家典型房企的平均水平高出0.0249，同比2018年的0.3386亦得到了提高。
此外，销售规模排在TOP 11-20的10家房企中，其平均存货周转率约为0.3227，略高于50家典型房企的平均值，但低于TOP 10房企的水平。
2019年，碧桂园的存货周转率为0.4704，较2018年有所下滑，但依然在“恒碧万”三大房企中保住了首位；而恒大、万科的该指标在近两年基本保持在0.29、0.28左右。
尽管存货周转率较低，但“恒碧万”的资产周转率则高于平均水平。50家典型房企的平均总资产周转率为0.2196，微增0.0052，而“恒碧万”的该指标为0.2337、0.2748、0.2258。
绿地虽然在销售排行榜被挤出前五，但在存货周转率与资产周转率两个指标上，其皆以远高于平均值的水平位于首位，远超最先提出“快周转”的万科。
“（总资产规模）在5000亿以上房企的平均总资产周转率最高，为0.2477。”亿翰智库认为，“这说明大型房企不仅拥有雄厚的总资产规模，且在行业销售增速整体放缓的情况下，规模房企的销售能力及资产营运能力凸显，资金回流的能力更强。”（国际金融报）
来源：人民网
